Jakie są najczęstsze błędy przy budowie domu? Jak się uchronić przed ich popełnieniem i jak uniknąć wynikających z nich zagrożeń? W tym cyklu artykułów postaramy się zawrzeć całą niezbędną wiedzę „od a do z”, popartą latami doświadczenia w branży budowlanej. Dziś wybór działki i projektu.

Chcielibyśmy się z Wami podzielić przykładami zagrożeń i błędów przy procesie budowy domu, które wynikają z własnych doświadczeń, oraz  które zostały zebrane od Inwestorów z którymi współpracowaliśmy. Te rozważania NIE są czysto teoretyczne jak to ma miejsce często w różnych tego typu zestawieniach publikowanych w internecie ale są oparte na faktach – są więc o wiele bardziej wiarygodne. Zapraszamy do wejścia w link poniżej i zapoznania się z tym materiałem.

Zachęcamy również do komentowania i do podzielenia się własnymi doświadczeniami – zwłaszcza tymi negatywnymi, aby spróbować uchronić potencjalnych Inwestorów od popełnienia tych samych błędów.

W następnych postach przedstawimy zagrożenia związane z:

– WYBOREM FIRMY WYKONAWCZEJ,

– BUDOWĄ DOMU, TJ. FUNDAMENTEM, ŚCIANAMI, STROPEM, DACHEM OKNAMI I ELEWACJĄ

– INSTALACJAMI, TJ. ELEKTRYCZNE, WOD-KAN, CO, REKUPERACJA, FOTOWOLTAIKA, SOLARY ITP

– WYKOŃCZENIEM POD KLUCZ

  1. DZIAŁKA
  • Przy wyborze działki należy zwrócić uwagę na teren na jakim się ona znajduje. Mieliśmy takiego Klienta, który już prawie kupił działkę, ale wcześniej wysłał nam zdjęcia, abyśmy zobaczyli w jakim otoczeniu będzie budowany dom. Działka wyglądała normalnie, a Klientowi bardzo podobała się jej okolica i malownicze położenie. Nam też się ta działka spodobała, dopóki nie zwróciliśmy uwagi na fakt, że na działce znajdują się nieliczne ale specyficzne gatunki roślin. Trudno to było dostrzec od razu ale stwierdziliśmy, że rośliny (trawy) są charakterystyczne dla okolicy stawu. Ostatecznie okazało się, że na miejscu działki był kiedyś staw, który został zręcznie zasypany. Tylko te nieliczne nie wycięte rośliny zdradziły przeszłość tego miejsca. Gdyby Klient zdecydował się na budowę domu na tej działce, to musiałby wybrać grunt na kilka metrów w głąb, a żeby dom się nie zapadał w takim terenie fundamenty musiałby kosztować 3 razy tyle co normalnie, czyli w tym przypadku nie 30.000 zł a 100.000 zł.
  • Przed zakupem działki starajmy się dowiedzieć u sąsiadów, w gminie, u miejscowego architekta, geodety czy geologa co znajdowało się na danym terenie wcześniej i czy działka, którą chcemy kupić będzie bezpieczna. Koniecznie zróbmy badania geologiczne gruntu czyli poprośmy geologa o wykonanie kilku odwiertów w celu zobaczenia składu gleby oraz stwierdzenia nośności gruntów. Zdarzają się bowiem grunty na byłych wysypiskach śmieci, na wyburzonych zakładach przemysłowych, czy rolniczych. Na terenach górniczych są to często tereny z tzw. szkodami górniczymi, gdzie trzeba stosować specjalne fundamenty lub technologię budowy domu. Inwestycja w przygotowanie gruntu pod budowę domu na takim terenie może być naprawdę kosztowna i długotrwała.
  • Sprawdźmy w gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla całego okolicznego terenu, nawet jeśli dla naszej działki nie ma jeszcze takiego planu a są tylko dostępne warunki zabudowy (WZ). Chodzi o zorientowanie się czy w okolicy za rok czy dwa lata nie powstanie ruchliwa droga typu obwodnica, autostrada, czy nie ma planów budowy jakiegoś zakładu produkcyjnego, warsztatu naprawczego czy np. zakładu przetwórstwa mięsa, farmy drobiowej czy chlewni i obór dla trzody chlewnej czy bydła. Tego typu zakład może nam uprzykrzać życie całe lata.
  • Pojedźmy na działkę w różnych dniach tygodnia, aby sprawdzić, czy aby na pewno w tygodniu (w dni robocze) nie urzęduje w pobliżu jakiś uciążliwy i hałasujący tartak, zakład produkcyjny czy warsztat samochodowy. Sprawdźmy czy w okolicy nie działa jakiś zakład produkcji czy przetwórstwa żywności, który poza hałasem nie uraczy nas zapachami, które na co dzień nie będą do wytrzymania. Działki w takim otoczeniu bywają zazwyczaj podejrzanie tanie, więc uważajmy również na takie atrakcyjne oferty.2. PROJEKT:
  • W przeciwieństwie do krajów Europy zachodniej mamy kilkadziesiąt biur projektowych, które oferują łącznie ponad 20.000 projektów gotowych. Pomimo tego znalezienie odpowiedniego projektu domu dostosowanego do naszych indywidualnych oczekiwań to spory problem dla polskiego Inwestora. Dlaczego? Ponieważ, my jako Polacy jesteśmy indywidualistami i dlatego szukając projektu dla siebie tj. dostosowanego do naszej działki czy do naszych wymagań, trudno jest nam znaleźć coś odpowiedniego. Wyjściem z tego jest bardzo często przerabianie projektu gotowego pod własne potrzeby lub zlecenie projektu indywidualnego. Dysponujemy w Polsce rzeszą 10.000 architektów, którzy adaptują projekty gotowe zgodnie z potrzebami Inwestorów lub tworzą projekty indywidualne.
  • Z tym wiążą się dwojakie zagrożenia. Niektóre biura architektoniczne „produkując” tak duże ilości projektów i posiadając ich w ofercie nawet 800 nie są w stanie w pełni kontrolować poprawnego projektowania budynków. Nie jest to bynajmniej zła wola biur projektowych, ponieważ niektóre błędy może zauważyć tylko inny architekt, który wgłębi się w projekt. Gorszym wariantem jest to jeśli potencjalny błąd zauważy dopiero wykonawca podczas budowy domu. Zdarzało się nie raz, że konkretne projekty zawierały błędy architektoniczne lub funkcjonalne, których uniknęliśmy tylko dzięki czujności architekta adaptującego. Prozaiczny przykład: toaleta zaprojektowana pod skosem w łazience na poddaszu w taki sposób, że nie było możliwości stanąć przed nią w pozycji wyprostowanej. Takie rozwiązanie byłoby stanowczo niedopuszczalne dla panów korzystających z takiej toalety.   Drugi przykład – drzwi wewnętrzne zaprojektowane tak, że nie dało się ich w pełni otworzyć przez co utrudniona byłaby komunikacja z takim pomieszczeniem. Takich przykładów było całkiem dużo. Dlatego rada jest taka: skorzystać z polecanego architekta adaptującego, lub ze świadomego architekta wykonującego projekt indywidualny. Dobry architekt się ceni, ale warto naszym zdaniem wydać te kilka tys. złotych więcej, aby w domu za 400.000 czuć się komfortowo i codziennie nie dostawać białej gorączki patrząc na jakiś błąd projektowy.
  • Druga rada jaką możemy się podzielić w tej kwestii to bezwzględna konsultacja projektu architektonicznego z wybranym wykonawcą. Rekomendujemy korzystanie z metody budowania z generalnym wykonawcą, ponieważ per saldo, jest to tańsze i znaczenie bezpieczniejsze rozwiązanie. Pisaliśmy o tym w tym artykule: http://brokerbudowydomow.pl/budowa-domu-systeme-gospodarczym-pulapka-kosztow/
  • Bezpieczeństwo tego rozwiązania polega poza innymi kwestiami opisanymi w powyższym artykule na tym, że taki wykonawca budując cały dom od początku do końca, patrząc na projekt budowlany może przewidzieć jakie konsekwencje będzie niosło ze sobą zastosowanie takich a nie innych rozwiązań architektonicznych czy funkcjonalnych. Innymi słowy generalny wykonawca buduje dom w stanie surowym otwartym z fundamentem, a potem zamyka go stolarką okienną i drzwiową, tynkuje i uzbraja w instalacje. Zwłaszcza w nowoczesnych technologiach budowy domów, gdzie np. gdzie ściany domu buduje (produkuje ) się już w fabryce taki generalny wykonawca musi wiedzieć jak będzie położna instalacja elektryczna, co, wod-kan czy rekuperacja. Może tym samym skorygować w odpowiedni sposób projekt architektoniczny, który nigdy nie był wcześniej budowany, aby wszystkie elementy ze sobą pasowały.
  • Ponadto trzeba uważać na to, aby architekt, który projektuje dom od zera lub który adaptuje projekt gotowy zwracał uwagę na to jakie będą elementy wykończenia budynku. I tak np.:

– Czy wymiary płytek, które znajdą się na podłogach zmieszczą się w danym pomieszczeniu w całości, czy będą musiały być docinane, co może zepsuć wygląd całej podłogi.

– Czy instalacja elektryczna jest położona w taki sposób, aby wszystkie gniazdka i włączniki były dostępne a nie np. schowane za drzwiami, zabudowane meblami czy trudno dostępne itp.

– Czy sprzęty, które przewidujemy mieć w kuchni czy w salonie będą miały odpowiedni dostęp do gniazd elektrycznych i czy będzie ich wystarczająca ilość,  można przewidzieć odpowiednie skrytki na kable – np. zabudowane w ścianie (płaski telewizor, kino domowe) , ukryte gniazda. To wszystko ma wpływ na funkcjonalność ale też na estetykę.

  • W projektowaniu konstrukcji budynku należy uczulić architekta na bezpodstawne przewymiarowanie niektórych elementów np.  zbyt duże zbrojenie fundamentów. Jak to powiedział jeden z Klientów – zaprojektowanych pod lądowanie Airbusa:). Inny przykład to słupy w pomieszczeniach, które byłyby zupełnie niepotrzebne jeśli wstawimy np. belkę stalową w konstrukcję stropu. Słupy w salonie to trudności z aranżacją jego przestrzeni i niezbyt estetyczny wygląd.

O tych elementach powiemy jednak szerzej w następnych wpisach na blogu i Facebooku.

P.S. zapraszamy do kontaktu z nami. My znamy wszelkie możliwe zagrożenia przy budowie domu. Doradzimy nie tylko co do działki, projektu budowlanego ale tez zarekomendujemy rzetelnego  wykonawcę, który w konkurencyjnej cenie wybuduje Wasz dom.

Autor artykułu:

Grzegorz Niewitała Doradca Klienta GRACUS – BROKER BUDOWY DOMÓW

tel. kom.: +48 600-104-130  grzegorz.niewitala@gracus.pl

www.brokerbudowydomow.pl       www.facebook.com/brokerbudowydomow