9 KROKÓW JAK ŚWIADOMIE WYBUDOWAĆ SWÓJ DOM

W tym artykule zaprezentujemy konkretną wiedzę w pigułce, którą musicie posiadać jako przyszli Inwestorzy budujący swój dom. Ze względu na dużą objętość tego artykułu (9 stron A4) podzieliliśmy go na 2 części. Dzisiaj w linku poniżej zaprezentujemy część 1, w której omówimy formalności urzędowe, wybór działki, zaprezentujemy dostępne metody budowy domu oraz przedstawimy najpopularniejsze technologie budowy. W kolejnej części powiemy wam co z czym porównać zanim wybierze się właściwą firmę budowlaną oraz jakie kryteria wyboru są ważne.

I część artykułu:

KROK I – DZIAŁKA I FORMALNOŚCI URZĘDOWE

KROK II – WYBÓR PROJEKTU DOMU

KROK III – METODY BUDOWANIA

KROK IV – TECHNOLOGIE BUDOWANIA

 

II część artykułu: w następnym wpisie blogowym

KROK V – WYBÓR WIARYGODNEGO WYKONAWCY

KROK VI – JAKOŚĆ WYKONANIA

KROK VII – SZYBKOŚĆ BUDOWANIA

KROK VIII – GWARANCJA I KOMFORT

KROK IX – CENA

PODSUMOWANIE

 

KROK I – DZIAŁKA I FORMALNOŚCI URZĘDOWE

Osoby budujące swój wymarzony dom muszą być świadome tego, co wiąże się z budową domu, jak i co należy zorganizować, co należy przewidzieć. Jednakże gdy już się przejdzie ten proces i zamieszka we własnym domu to satysfakcja jest ogromna:)

Zaczynamy od samego przygotowania inwestycji czyli wyboru działki i jej lokalizacji. Aby sprawdzić czy działka będzie nam odpowiadała pod kątem tego co można na niej zbudować równolegle udajemy się do stosownego Wydziału Architektury Urzędu Gminy lub Miasta wydającego aktualny wypis z miejscowego  planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego regulują sposób i możliwości techniczne zabudowy działki, tj. typ i funkcję obiektu budowlanego, odległość zabudowy od granicy działek, powierzchnię biologicznie czynną (zieloną, nieutwardzoną, niezabudowaną) konieczną do zachowania na działce. Ponadto  definiują wielkość budynku, ilość możliwych kondygnacji, kąt nachylenia dachu oraz jego bryłę. Dostawcy mediów określają też sposób zagospodarowania wód opadowych i miejsca podłączenia budynku do sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej oraz czasami cieplnej.

Te wszystkie uwarunkowania mogą zadecydować o wyborze działki. Jeśli np. marzy nam się dom piętrowy z dachem wielospadowym, a warunki zabudowy i zagospodarowania terenu lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dają możliwość postawienia na niej tylko domu parterowego z użytkowym poddaszem z i dachem dwuspadowym, wtedy albo jesteśmy zmuszeni wybrać dom zgodny z WZiZT lub MPZP albo szukamy innej działki.

Następnym krokiem jest wykonanie mapy do celów projektowych przez uprawnionego geodetę, a od dostawców mediów np. Zakładu Gazowniczego, Energetycznego i Wodociągowo – Kanalizacyjnego zapewnienia dostaw i określenie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Do właściwego zarządcy drogi zwracamy się z uzgodnieniem zjazdu na działkę lub jej dostępu z drogi publicznej.

Kompletujemy jeszcze następujące dokumenty: wypis i wyrys mapy z ewidencji gruntów, dla działki. W kolejnym kroku zwracamy się do geodety – najlepiej lokalnego, który sporządza mapę do celów projektowych w skali 1:500 lub 1:1000.

 

KROK II – WYBÓR PROJEKTU DOMU

Następnie spośród dostępnych na rynku lub u wykonawcy projektów, sami lub z pomocą architekta wybieramy projekt, który nam odpowiada. Jeśli żaden nam nie pasuje, wtedy szukamy architekta lub pracowni projektowej, która wykona nam projekt indywidualny lub adaptuje wybrany projekt gotowy do potrzeb indywidualnych. Nie należy oszczędzać na wyborze architekta, ponieważ szczególnie w tej branży zazwyczaj wyższa cena oznacza zdecydowanie wyższą jakość i mniej potencjalnych problemów przy projekcie i na samej budowie. Jest tak z uwagi na fakt, że indywidualny projekt będzie wykonany od części projektowej po branżową czyli instalacyjną.

Z samym projektem udajemy się do architekta z odpowiednimi uprawnieniami, który wykona adaptację projektu do warunków panujących na danym terenie. Oznacza to wykonanie przez architekta projektu zagospodarowania działki na mapie do celów projektowych oraz dostosowanie projektu architektoniczno-budowlanego do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy i Zagospodarowania  Terenu. Architekt dodatkowo może dostosować fundamenty budynku do warunków gruntowo-wodnych, a więc wskazane jest wykonanie tutaj badań geologicznych gruntu. Architekt zaprojektuje również trasy przyłączenia mediów oraz wjazd na działkę.

Następną czynnością jaką musimy wykonać to złożenie projektu budowalnego wraz z wymaganymi dokumentami w Wydziale Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Urząd w terminie 65 dni powinien wydać decyzję. Decyzję tę przesyła niezwłocznie wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta lub organowi, który wydał decyzję o warunkach zabudowy terenu i jeśli żadna ze stron nie wniesie odwołania, to po 14 dniach decyzja jest uprawomocniona. Następnie  powiadamiamy z siedmiodniowym wyprzedzeniem Starostwo Powiatowe o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych oraz dostarczymy oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków.

W związku z tym, że Rząd zniósł pozwolenia na budowę, można obecnie budować dom na tzw. zgłoszenie – czyli zawiadomienie wniesione do stosownego urzędu gminy lub starostwa, które uprawomocnia się w ciągu 30 dni, pod warunkiem braku sprzeciwu. Poprzednio obowiązujące pozwolenie na budowę było rozpatrywane przez 65 dni + 14 dni na uprawomocnienie czyli ok 75 dni.

Odnosi się do tego zapis z linku: http://dom.money.pl/budownictwo/wiadomosci/artykul/rewolucja;w;budowlance;rzad;zniosl;pozwolenia,200,0,1594312.html 

Rzecznik ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju Robert Stankiewicz tłumaczy, że po wejściu nowych przepisów wystarczy zawiadomienie o rozpoczęciu budowy. – Osoba, która będzie chciała wybudować dom, nie będzie musiała składać wniosku. Wystarczy, że złoży odpowiednie zawiadomienie. Nie trzeba będzie dołączać do tego zawiadomienia zgód związanych z dostępnością mediów. Będzie to można zrobić w trakcie realizacji inwestycji.

Do takiego zawiadomienia trzeba będzie dołączyć projekt inwestycji. Musi on być zgodny z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i normami prawa budowlanego. – Nie może dochodzić do sytuacji, że decydujemy się na samowolę, a gmina będzie miała potem z tym problem – przekonuje minister.

Zmiany – jak zakładają autorzy projektu – mają zmniejszyć obciążenia administracyjne inwestorów budowlanych i generalnie przyspieszyć proces uzyskiwania zgody na budowę. Na budowę i przebudowę domu rodzinnego nie będzie potrzebny wymóg uzyskania pozwolenia na budowę. Budynki, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, będą wymagały jedynie zgłoszenia budowy wraz z projektem budowlanym i dołączenia dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Starosta będzie miał 30 dni na wniesienie sprzeciwu.

 

KROK III – METODY BUDOWANIA

 

Budowę domu rozpoczynamy od geodezyjnego wytyczenia obiektu w terenie, jest wykonujemy niwelację terenu, oraz jak wykonane jest zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów i  wykonane są przyłącza do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Przygotowanie całej procedury projektowej i organizacyjnej budowy zajmuje inwestorowi średnio pół roku a czasem trwa to dłużej. Inwestor staje w tym momencie przed wyborem technologii budowy. Klienci mają do wyboru długotrwałe (ok. 12 miesięcy) budowania domu metodą tradycyjną z generalnym wykonawcą czy też w systemie gospodarczym (2-3 lata). 80 % Polaków korzysta z budowania samemu metodą gospodarczą lub półgospodarczą a 20%  zleca budowę generalnemu wykonawcy. O wadach i zaletach tych metod budowania pisaliśmy w artykule tutaj: http://brokerbudowydomow.pl/dlaczego-budowanie-domu-metoda-gospodarcza-lub-wieloekipowa-moze-cie-zabic/

SYSTEM Z GENERALNYM WYKONAWCĄ

Inne metody zostały omówione w powyższym artykule więc powiedzmy kilka słów dlaczego metoda budowania domu z generalnym wykonawcą jest najlepsza. W tym wariancie podpisujemy umowę o budowę domu z jedną firma budowlaną, która staje się podmiotem odpowiedzialnym za wykonanie całości prac budowlanych, zakup wszystkich materiałów budowlanych oraz organizację zaplecza budowy. Generalny wykonawca część robót wykonuje samodzielnie, a część zleca podwykonawcom, np. produkcję okien czy też wykonanie instalacji wewnętrznych.

Przed podpisaniem umowy z generalnym wykonawcą należy dokładnie zbadać referencje tej firmy, co i gdzie już wybudowała, jakie są opinie jej Klientów o jakości wybudowanych budynków oraz o rzetelności i uczciwości całego procesu budowy. Ważne jest, aby sprawdzić czy generalny wykonawca dysponuje swoim zapleczem sprzętowym i narzędziowym oraz, o ile to możliwe, jakie kwalifikacje mają zatrudniani przez niego pracownicy. Aby ustrzec się nieprzyjemnych niespodzianek przy rozliczeniu, warto bardzo dokładnie sporządzić dokumentację projektową i projekt wykonawczy i na ich podstawie przygotować rzetelną wycenę za całość budowy.

Wtedy to, o ile nie dokonamy istotnych zmian podczas budowy, wykonawca nie będzie mógł rościć sobie żadnych dodatkowych opłat po zakończeniu budowy. W procesie porównywania wycen pomiędzy poszczególnymi konkurującymi wykonawcami należy zwrócić uwagę również na jakość użytych materiałów, a co najważniejsze, na zakres prac przy budowie. Może się bowiem okazać, że atrakcyjna cena nie wynika z niższej marży firmy ale z braku pewnych elementów budowy, za które i tak inwestor prędzej czy później będzie musiał zapłacić.

Podpisanie umowy z generalnym wykonawcą jest rozwiązaniem korzystnym dla osób, które nie dysponują czasem na samodzielne i dogłębne zaangażowanie się w budowę oraz, które nie posiadają wiedzy o technice i sztuce budowlanej. Generalny wykonawca przejmuje odpowiedzialność za całość prac budowlanych i w przypadku jakichkolwiek problemów jest dużo łatwiej wyegzekwować naprawy gwarancyjne od jednej, zazwyczaj dużej firmy, niż wielu małych, jak to ma miejsce w przypadku budowy systemem gospodarczym lub półgospodarczym. Budowa w tym systemie zdejmuje z inwestora odpowiedzialność za organizowanie budowy, zapewnianie zaplecza budowlanego, zakup materiałów i ich transportu, czy też pozbywanie się śmieci z budowy.

KROK IV – TECHNOLOGIE BUDOWANIA

W Polsce najczęściej stosowaną technologią budowy jest technologia tradycyjna – murowana. Do budowy domu korzysta się z pustaków ceramicznych (np. Porotherm), bloczków wapienno – pisakowych (np. Silka), bloczków keramzytowych, bloczków betonu komórkowego (np. Ytong) itp. Budowa takiego domu trwa średnio od  1 roku do 2 lat. W Polsce standardowo budowane domy (ok 100-120m2) nie są zbyt energooszczędne (E=100-120kWh/m2/rok) i jeśli źródło ciepła stanowi piec na gaz ziemny lub płynny to koszt ich ogrzewania jest wysoki i wynosi nawet 6000-8000 zł/rok.

Natomiast, aby taki tradycyjnie zbudowany dom spełniał kryteria energooszczędne wymaga sporych inwestycji w ocieplenie oraz w zabezpieczenia przed utratą ciepła. Taki dom musi mieć więc stosowną grubość ocieplenia ścian zewnętrznych – powyżej 15 a najlepiej 20 cm, a także zastosowane liczne systemy ograniczające odpływ ciepła, jak okna trzyszybowe na ciepłym montażu, ocieplone drzwi zewnętrzne, system wentylacji mechanicznej z rekuperatorem (odzyskiem ciepła) itp. Na energooszczędność całego budynku ma wpływ również rodzaj zastosowanego źródło ciepła. Aby zmniejszyć koszty eksploatacji coraz częściej wybór pada na pompę ciepła, której koszt zakupu wraz z kosztami instalacji całej kotłowni jest nawet dwa razy wyższy od standardowego pieca na paliwo stałe lub gaz ale za to koszty eksploatacji przy takim systemie spadają o połowę. To  oznacza, że zastosowanie pompy ciepła ma szansę się zwrócić już w ciągu 10 lat eksploatacji budynku.

Klient ma jednak wybór szybkiej metody budowania (3-4 miesiące) w systemie generalnego wykonawcy domu energooszczędnego (E=40-50kWh/m2/rok), którego roczne koszty eksploatacji w tym ogrzewania budynku (CO) i ciepłej wody użytkowej (CWU) wyniosą poniżej 2000 PLN zł.

Jest kilka alternatywnych systemów budowania domu, które w Europie zagościły już na dobre, ponieważ są tak samo trwałe i stabilne co murowane, a ze względu na zastosowaną technologię budowy są również szybkie oraz, co najważniejsze, nawet 3-5 razy bardziej energooszczędne. Metoda szybkiej budowy, patrząc na polskie warunki, przyniesie nam zysk nawet 20.000 zł lub więcej. Kilkukrotna energooszczędność to zysk roczny nawet 4000 – 6000 zł, a w skali 25 lat daje nam to spore oszczędności sięgające nawet 100.000 do 150.000 zł.  Jak widać warto rozważyć dobre docieplenie i liczne systemy ograniczające odpływ ciepła w domach murowanych lub wybór alternatywnych technologii budowy domu. O szczegółach domów energooszczędnych pisaliśmy tutaj: http://brokerbudowydomow.pl/energooszczedny-dom-darmowe-wakacje/

Najbardziej rozpowszechnione w krajach Europy zachodniej ale także coraz bardziej i  w Polsce  jest 5 alternatywnych technologii budowy domu: 3 ciężkie i 2 lekkie. Mamy do dyspozycji możliwość budowania w następujących technologiach:

Budowa domu w tych technologiach jest bardzo szybka, ponieważ całość zawiera się w 3-4 miesiącach. Pierwszy miesiąc to budowa do standardu surowego otwartego z fundamentem płytowym, drugi miesiąc to budowa do standardu surowego zamkniętego (dom z zewnątrz gotowy)  i trzeci – czwarty miesiąc to budowa do standardu deweloperskiego – z instalacjami.

Technologie przedstawione powyżej zyskują w Polsce na popularności dzięki temu, że eliminują wady technologii tradycyjnej. Dotyczy to zwłaszcza technologii ciężkich – prefabrykowanych. Dzieje się tak dlatego, że przy stabilności konstrukcji i trwałości budowy liczonej, jak w budownictwie tradycyjnym, na 100 lat, gwarantuje niespotykaną w metodzie tradycyjnej szybkość budowy oraz niskie koszty eksploatacji.

Dom w konstrukcji szkieletowej prefabrykowanej drewnianej, betonowej IZODOM czy też lekkiej szkieletowej stalowej lub drewnianej kanadyjskiej, jest w swoim założeniu ciepły i energooszczędny, ponieważ składa się w głównej mierze z ocieplenia – jest to ok. 70-90% grubości ściany i dachu. Tę warstwę ocieplającą we wnętrzu ściany tworzą najczęściej materiały np. typu wełna mineralna, a w bardziej ekologicznych rozwiązaniach wełna drzewna. W przypadku Izodom może to być nawet 30 cm styropianu grafitowego NEOPOR. W technologii drewnianej i stalowej wełna czy też piana szczelnie wypełnia przestrzenie pomiędzy belkami drewnianymi czy stalowymi. Na zewnątrz domu stosuje się również najczęściej styropian lub wełnę. To powoduje, że domy szkieletowe lub typu IZODOM zużywają nawet do 70% mniej energii cieplnej niż domy murowane o podobnej grubości ścian. To bezpośrednio przekłada się na mniejsze o 70% koszty związane z eksploatacją budynku. W przypadku drożejących gwałtownie nośników energii takich jak węgiel i jego fabrykaty np. eko-groszek,  gaz, olej opałowy czy choćby drewno, stanowi to niebagatelne znaczenie przy wyborze technologii budowy domu. Miejmy też na uwadze wytyczne ustawy, która będzie wymagała budowania wg rygorystycznych norm oraz w przyszłości będzie obarczała przestarzałe technologie dodatkowymi kosztami lub koniecznością modernizacji budynków i systemów ogrzewania.

Zatem zastanawiając się nad wyborem technologii budowy domu oszacujmy, która technologia budowy domu da nam większe korzyści?  Czy będzie to dom wybudowany w technologii murowanej, w standardzie budowany dłużej i przy normalnej grubości ściany z wysokimi kosztami eksploatacji, czy w technologiach nowoczesnych typu prefabrykaty, szkielety czy kształtki styropianowe zalewane betonem budowany szybko i tanie w eksploatacji.

 

Autor artykułu:

Grzegorz Niewitała

Doradca Klienta

BROKER BUDOWY DOMÓW

tel. kom.: +48 600-104-130  grzegorz.niewitala@gracus.pl

 

www.brokerbudowydomow.pl       www.facebook.com/brokerbudowydomow